Liiketilojen omistajat ovat eriarvoisessa asemassa kiinteistöjen osakkaina

16.02.2026

Liiketilojen omistajat ovat ajautuneet kaupunkikeskustoissa ahdinkoon kaupan murroksen, kuluttajakäyttäytymisen ja digitalisaation kehityksen myötä. Liiketilojen omistajat maksavat edelleen kohtuuttoman suuren osuuden yhtiön menoista – usein enemmän kuin vuokratuloja voi tänä päivänä realistisesti saada. Vastikemuutoksen kohtuullistamisen esteenä on nykyinen joustamaton asunto-osakeyhtiölain säännös, jossa päätöksentekoon vaaditaan jokaisen osakkaan suostumus.

 

• Lahden keskustan monissa taloyhtiöissä liiketilojen vastikekertoimet ovat 1,5–4‑kertaisia asuinhuoneistoihin verrattuna.

• Asunto-osakeyhtiöiden osuus Lahden keskustassa on arviolta n. 70 %.

 

Liiketilat ovat elinvoimaa – eivät vain neliöitä

 

Kivijalkatilat tuovat arjen palvelut lähelle. Ne mahdollistavat sen, että keskustassa asuvat ja asioivat ihmiset voivat hoitaa esim. ruokakaupan, apteekin, pankki- ja hyvinvointipalvelut kävellen tai pyörällä, ilman omaa autoa. Tämä on erityisen tärkeää ikääntyneille, nuorille ja autottomille kotitalouksille.

 

Kivijalkaliikkeet rakentavat myös paikan identiteettiä ja yhteisöllisyyttä. Ne toimivat arjen kohtauspaikkoina – paikkoina, joissa tavataan tuttuja ja vaihdetaan kuulumisia, vaikka ei ostettaisikaan mitään.

 

Auki olevat liikkeet, valot ja ihmisvirta lisäävät turvallisuuden tunnetta ja viihtyisyyttä. Tyhjät ja pimeät kivijalat synnyttävät ”kuolleita vyöhykkeitä”, jotka keräävät helposti epäsiisteyttä ja levottomuutta.

 

Taloudellisesti kivijalkatilat synnyttävät paikallisia työpaikkoja ja yritystoimintaa. Elävä kivijalka tukee myös asuntojen ja kiinteistöjen arvoa. Kun korttelissa on palveluja ja elämää, koko alueen houkuttelevuus kasvaa.

 

Vierailijoille kivijalkakatu on kaupungin käyntikortti. Uniikit kivijalkaliikkeet, paikalliset konseptit ja ravintolat ovat usein tärkein syy poiketa keskustaan viikonloppuna tai matkalla – ne täydentävät tapahtumia ja kulttuuritarjontaa ja tekevät käynnistä muistettavan.

 

Korkeat vastikekertoimet ajavat yrityksiä pois, ja kuihduttavat kaupunkikeskustoja

 

Monissa taloyhtiöissä liiketilojen vastikekertoimet ovat 1,5–4‑kertaisia asuinhuoneistoihin verrattuna. Liiketilan omistaja maksaa kohtuuttoman suuren osuuden yhtiön menoista ja korjaushankkeiden kuluista vastikekertoimien vuoksi – usein enemmän kuin vuokratuloja voi realistisesti saada. Liiketilojen osakkeiden arvo ei nouse korjaushankkeissa – linjasaneerauksissa tai parvekeremonteissa, kuten asunto-osakkeiden.

 

– Liiketilojen vastikekertoimet aiheuttavat omistajille monenlaisia taloudellisia ja operatiivisia ongelmia, erityisesti kun liiketilojen kysyntä on heikentynyt verkkokaupan ja kuluttajakäyttäytymisen myötä. Korkeat vastikekulut syövät vuokratuloja ja ajavat vuokralaiset pois keskustasta. Jos liiketila jää ilman vuokralaista, omistaja maksaa koko vastikkeen yksin, mikä voi johtaa kymmenien tuhansien eurojen rästikertymiin ja jopa ulosottoon. Kun vastikkeita ei saada perittyä, kustannukset siirtyvät muiden osakkaiden maksettavaksi ja koko taloyhtiö ajautuu talouskriisiin. Korkean vastikekertoimen omaista liiketilaa on myös vaikea myydä, koska ostajat eivät halua vastata yksin yhtiön kuluihin, jolloin arvo laskee ja kaupat kaatuvat. Näitä ongelmaesimerkkejä löytyy ympäri Suomea, Helsingistä Rovaniemelle, toteaa liiketilan omistaja Hannu Ventomäki.

 

Nykyinen lain vaatimus jokaisen osakkaan suostumuksesta vastikemuutokseen estää taloyhtiöitä ratkaisemasta liiketiloihin liittyviä kriisejä ja pitää keskustojen kivijalat tyhjinä

 

Asunto‑osakeyhtiölain vastikesäännökset eivät vastaa enää tätä päivää. Nykyinen vaatimus jokaisen osakkaan suostumuksesta vastikemuutokseen estää taloyhtiöitä ratkaisemasta liiketiloihin liittyviä kriisejä ja pitää keskustojen kivijalat tyhjinä. Yhden osakkaan veto‑oikeus estää kohtuullistamasta vastiketta, vaikka selkeä enemmistö sitä haluaisi.

 

Nykyisessä ASOY-laissa on kohtuullistettu esim. hissihankkeiden kustannusten osalta niin, että se osakas, joka hyötyy hissistä eniten, maksaa eniten. Mutta vastaavaa kohtuullistamista ei kohdistu liiketiloihin.

 

– Kuinka monta lakia tunnetaan, jossa on näin jäykkä päätöksentekomalli kuin vastikkeisiin ja käyttötarkoituksen muutokseen liittyvä ASOY-laki? Tähän lakiin tarvitaan ehdottomasti uudistus, ja nopeasti, ennen kuin on myöhäistä. Puhumme lakimuutoksesta, joka yhdellä lauseella mahdollistaisi joustavuutta päätöksentekoon ja vapauttaisi taloyhtiöt järkevöittämään vastikemallejaan. Se on pieni muutos lakiin, mutta vaikutuksiltaan suuri: vähemmän tyhjiä liiketiloja, vähemmän taloyhtiöiden talouskriisejä, enemmän elinvoimaa ja työpaikkoja suomalaisiin kaupunkikeskustoihin. Toivomme, että vastikkeiden jakoperusteen muutoksesta voitaisiin päättää yhtiökokouksessa 2/3 määräenemmistöllä annetuista äänistä ja kokouksessa edustetuista osakkeista, eikä yksimielisyyttä enää vaadittaisi. Tämä antaisi taloyhtiöille työkalun reagoida nopeasti muutoksiin ja liiketilojen kriiseihin. Se mahdollistaisi vastikekertoimien kohtuullistamisen tapauskohtaisesti ja keventäisi painetta laajemmilta julkisilta tukitoimilta, kun yhtiöt voivat itse hoitaa talouttaan, pohtii Lahti City ry:n toiminnanjohtaja Pipsa Wirtanen.

 

– Kaupunkikeskustat ovat muutoksen aallossa, joka muuttaa entisiä kaupallisia keskuspaikkoja enemmän monikäyttöisiksi alueiksi mm. palveluille, tapahtumille, kulttuurille ja asumiselle. Tämän kiihtyvän muutoksen myötä liiketilojen arvoasema on kokenut romahduksen, mutta niiden elinvoiman ja kaupunkikuvan rooli on säilynyt. Liiketilojen omistajat ovat tässä muutoksessa suurimpia kärsijöitä ja maksajia, koska meillä ei ole enää samanlaisia vakavaraisia yrityksiä täyttämässä liiketiloja kuin ennen, joilla on resursseja kattamaan kalliita vuokria. Mutta meillä olisi mahdollisuus saada uusia yrittäjiä ja uudenlaisia toimijoita elävöittämään keskustaa, jos taloyhtiöissä ymmärrettäisiin liiketilojen merkitys, vastikkeiden kohtuullistamisen tarve ja tilanteen vakavuus, jatkaa Pipsa Wirtanen.

 

Kuka pitää liiketilojen omistajien puolta?

 

– Kävimme tapaamassa eduskunnassa edustaja Timo Heinosta ja veimme viestiä myös työministeri Marttiselle lain uudistamistarpeesta, koska kyse ei ole vain taloyhtiöpolitiikasta – vaan elinvoimasta ja työllisyydestä. Keskustelimme neljän liiketilan omistajan ja edustaja Heinosen kanssa, joka tunsi ongelman henkilökohtaisesti, miten asiaa tulisi edistää. Tämä ongelma ollut vuosia tiedossa, mutta kukaan ei ole ottanut asiaa hoitaakseen, pohtii Pipsa Wirtanen.

 

Kivijalkatilojen tulevaisuus ei ole vain yksittäisten yrittäjien tai taloyhtiöiden asia. Se on koko kaupunkikeskustan sosiaalisen, taloudellisen ja kulttuurisen elinvoiman kysymys.

 

Lisätiedot:
Pipsa Wirtanen, toiminnanjohtaja, Lahti City ry, pipsa.wirtanen@lahticity.fi , 0405321299